Cuando decides vender, una de las primeras dudas que surge es quién asume los gastos de notaría al vender un piso. La respuesta general está en el Código Civil, aunque en la práctica el reparto varía bastante según cada operación y cada zona del país.
En este artículo te explicamos qué dice la ley, qué gastos entran dentro de la escritura, cómo se calculan y qué diferencias existen si vendes de forma directa a un comprador profesional, sin agencia intermedia.
Qué son los gastos de notaría en una compraventa
Los gastos de notaría son los honorarios que cobra el notario por redactar y autorizar la escritura pública de compraventa. Su importe está regulado por arancel, no es una cifra que cada notario fije libremente.
El precio depende del valor escriturado de la vivienda, del número de páginas de la escritura y del número de copias que se soliciten después de la firma. No existe un porcentaje fijo sobre el precio de venta.
Este importe no incluye el resto de gastos asociados a la venta, como el registro de la propiedad o los impuestos correspondientes. Conviene distinguirlos bien para no confundir la factura completa con el coste puramente notarial.
Cómo se calcula el arancel notarial: un ejemplo real
El Real Decreto 1426/1989 fija el arancel por tramos según el valor de la operación. Para una vivienda de 200.000 €, la base del arancel ronda los 360 €, una cifra menor de lo que muchos propietarios imaginan.
A esa base hay que sumarle folios, copias adicionales, suplidos que el notario adelanta y el IVA correspondiente. Con todo incluido, la factura real suele quedar entre 600 € y 900 € para una vivienda de ese valor.
Si desconfías de un presupuesto que te dan como porcentaje cerrado sobre el precio de venta, tienes razón en dudar. El arancel se calcula por esta tabla de tramos, no mediante una regla proporcional simple.
Quién asume los gastos de notaría al vender un piso: el reparto legal
El artículo 1455 del Código Civil establece un reparto claro por defecto. Saber quién asume los gastos de notaría al vender un piso empieza por conocer esta norma, aplicable salvo que las partes pacten otra cosa.
Según este artículo, el vendedor paga los gastos de otorgamiento de la escritura, es decir, la escritura matriz que el notario redacta y conserva en su protocolo original.
El comprador, por su parte, asume el coste de la primera copia de la escritura y de cualquier copia posterior que necesite. Es lógico, ya que es él quien debe inscribir la vivienda a su nombre en el Registro.
En la práctica, sin embargo, es habitual pactar un reparto distinto. Muchas operaciones se cierran con un 50% para cada parte, o incluso con el comprador asumiendo la mayoría de los gastos notariales.
La costumbre también varía según la zona. En algunas provincias se respeta el reparto legal por defecto, mientras que en otras el uso local desplaza casi todo el coste hacia el comprador, sin que eso implique irregularidad alguna.
Quién elige la notaría
Un detalle que muchos propietarios desconocen es que la elección de notaría corresponde a quien paga la mayor parte de los gastos, generalmente el comprador. El arancel es idéntico en todas las notarías, pero conviene saberlo de antemano.
Aun así, ambas partes pueden acordar libremente una notaría de confianza mutua, sobre todo cuando la relación entre vendedor y comprador se ha construido con tiempo y transparencia durante la negociación.
Gastos de compraventa vivienda: el reparto completo
Los gastos de compraventa de la vivienda van más allá de la notaría. Conviene tener una visión completa antes de calcular cuánto vas a recibir realmente por la operación una vez descontado todo.
El vendedor suele asumir, además de la escritura matriz, la plusvalía municipal y su propio IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. También la cancelación registral de la hipoteca, si la vivienda tenía una carga pendiente.
El comprador, por su parte, se hace cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, normalmente, de la gestoría que tramita todo el papeleo posterior a la firma.
Si la venta incluye una hipoteca nueva del comprador, existe además la escritura del préstamo, cuyos gastos corresponden al banco desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
Errores frecuentes al repartir los gastos de notaría
Uno de los errores más comunes es dar por hecho un reparto sin haberlo hablado antes con la otra parte. Llegar a la firma sin acuerdo previo suele generar tensión en un momento que debería ser sencillo.
Otro error habitual es confundir el arancel notarial con el total de gastos de la operación. Muchos propietarios calculan mal su beneficio final por no sumar el registro, la gestoría y los impuestos correspondientes.
También es frecuente aceptar un porcentaje cerrado sin pedir el desglose real. Como el arancel se calcula por tramos, un presupuesto poco claro puede esconder cobros que no corresponden a la operación.
Qué ocurre cuando vendes de forma directa a un comprador profesional
Vender de forma directa, sin agencia intermedia, no cambia la norma legal sobre quién paga cada gasto. El artículo 1455 del Código Civil sigue siendo el punto de partida de cualquier negociación.
Lo que sí suele cambiar es la gestión del proceso. Un comprador profesional acostumbra a coordinar directamente con la notaría y la gestoría, simplificando trámites que en una venta particular recaerían enteramente sobre ti.
Esto no significa que los gastos desaparezcan, sino que se distribuyen con más previsibilidad. Antes de firmar, conviene dejar por escrito qué parte asume cada uno, para evitar sorpresas el día de la escritura.
Cómo evitar sorpresas en la factura final
Pedir presupuesto desglosado antes de firmar es la forma más eficaz de evitar sustos. El arancel notarial es fijo, pero el número de copias y los suplidos pueden variar bastante entre operaciones.
También conviene dejarlo por escrito en las arras o en el contrato de compraventa. Un reparto verbal, sin reflejar en ningún documento, suele generar confusión cuando llega el día de la firma.
Si quieres repasar el resto de costes que entran en juego además de la notaría, te dejamos la guía completa de pasos y gastos para vender un piso en Barcelona sin sorpresas de última hora.
Antes de calcular cuánto vas a recibir en mano, tiene sentido partir de una tasación de pisos actualizada. Así sabes qué precio de venta es realista y puedes restar con precisión todos los gastos que te corresponden.
¿Quieres vender tu piso sin sorpresas en los gastos?
Ahora ya sabes cómo se reparten legalmente los gastos de notaría y qué otros costes entran en juego al vender. El siguiente paso es encontrar un comprador que te dé claridad desde el primer momento.
En COMPRAMOStuPISO.COM te compramos el piso directamente y te explicamos desde el principio qué gastos asume cada parte, sin letra pequeña que descubrir el día de la firma. Puedes consultar cómo funciona nuestro servicio para vender tu piso con nosotros.
Contacta con nosotros en el formulario y resolvemos tus dudas sobre los gastos de notaría al vender un piso de forma directa, sin compromiso. Te damos los números claros antes de decidir.
