Impuestos en la venta de una vivienda a  considerar por el propietario

El vender un piso conlleva una serie de obligaciones fiscales que el propietario debe conocer. Entre los impuestos más relevantes en este contexto se encuentran el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la Plusvalía Municipal (IIVTNU) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Adicionalmente hay impuestos que gravan la compra y que los ha de satisfacer la parte compradora

En la tabla adjunta se indican todos los impuestos que se pagan al vender una casa o un piso y que afectan a una operación de compraventa:

¿Cuáles son los impuestos de venta de una vivienda?

 A continuación, analizaremos los impuestos que afectan al propietario que quiere vender una casa o un piso.

1. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto local que grava la propiedad de bienes inmuebles, como pisos. Aunque el IBI no está directamente relacionado con la venta de una vivienda, el propietario debe asegurarse de que todos los pagos correspondientes estén al día antes de la transacción. Si la venta se produce a mitad del año fiscal, las partes suelen prorratear el IBI, de manera que el vendedor paga la parte proporcional correspondiente al tiempo que ha sido dueño de la propiedad en ese año. Es decir el IBI debe ser pagado por el propietario de una vivienda, y cuando esta se vende, las partes compradora y vendedora deben acordar cómo se repartirá el pago del IBI del año en el que se produce la transmisión. La transparencia y la comunicación son clave para asegurarse de que el proceso de compra y venta de una vivienda se realice sin complicaciones en lo que respecta al IBI y a los gastos de venta de la vivienda.

2. El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

Comúnmente conocido como Impuesto de Plusvalía Municipal o simplemente «plusvalía», es un tributo que se aplica a nivel municipal y que grava el aumento del valor del suelo urbano cuando se transfiere una propiedad. Este impuesto es uno de los principales gastos al vender un piso y lo ha de pagar la parte vendedora.

El cálculo de la  Plusvalía Municipal  depende de varios factores, incluyendo el valor catastral del suelo, el período de tenencia de la propiedad y la tasa impositiva municipal, así como la diferencia entre el coste de adquisición y el de venta. En algunos ayuntamientos este impuesto puede suponer un importe significativo, por lo que es importante calcularla con antelación.

Hasta 2021, la plusvalía municipal se pagaba incluso cuando el vendedor había experimentado una pérdida en el valor de su propiedad, desde entonces existen dos métodos para calcular este impuesto pudiendo optar el vendedor por el que más le convenga:

Método Directo: Este método calcula la Plusvalía Municipal teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y el número de años que el vendedor ha sido propietario del inmueble. La fórmula básica para calcularla es la siguiente:

Plusvalía Municipal = (Valor Catastral del Suelo) x (Tipo de Gravamen) x (Años de Tenencia) / 100

• Valor Catastral del Suelo: es el valor asignado por las autoridades fiscales al suelo urbano en el que se encuentra la propiedad.
• Tipo de Gravamen: es la tasa impositiva fijada por el municipio, que puede variar según la ubicación y otros factores.
• Años de Tenencia: es el período de tiempo durante el cual el vendedor ha sido propietario del inmueble.

Método Indirecto: También conocido como «Método de Comparación,» este método calcula la Plusvalía Municipal comparando el valor catastral del suelo en el momento de la venta con el valor catastral en el momento de la adquisición. La fórmula básica para calcularla es la siguiente:

Plusvalía Municipal = (Valor Catastral en la Venta) – (Valor Catastral en la Adquisición) x (Tipo de Gravamen) x (Años de Tenencia) / 100

• Valor Catastral en la Venta: es el valor catastral del suelo en el momento de la venta.
• Valor Catastral en la Adquisición: es el valor catastral del suelo en el momento en que el vendedor adquirió la propiedad.
• Tipo de Gravamen: al igual que en el método directo, es la tasa impositiva municipal.
• Años de Tenencia: el tiempo durante el cual el vendedor ha sido propietario del inmueble.

3. Impuesto sobre las ganancias de capital (IRPF)

El IRPF es un impuesto sobre las ganancias obtenidas por la venta de activos, incluyendo propiedades. Cuando un propietario vende un piso, debe declarar la ganancia o pérdida obtenida en su declaración de IRPF. Las ganancias de capital se calculan como la diferencia entre el precio de compra original y el precio de venta de la propiedad.

A la ganancia obtenida se aplica los siguientes  tramos y porcentajes en el cálculo del IRPF:

• Hasta 6.000 euros: 19%
• De 6.001 a 50.000 euros: 21%
• De 50.001 en adelante: 23%

Exenciones y bonificaciones en el IRPF

En el caso del IRPF, existen algunas exenciones y bonificaciones que pueden ser aplicables:

1. Vivienda habitual: si la propiedad vendida es tu vivienda habitual y reinviertes las ganancias en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años puedes aplicar la exención en el IRPF por las ganancias obtenidas.

2. Mayores de 65 años: las personas mayores de 65 años pueden beneficiarse de una exención parcial o total del IRPF si cumplen ciertos requisitos.

Preparándose para la venta de una propiedad

Vender una propiedad conlleva una serie de obligaciones fiscales, es fundamental comprender cómo se calculan estos impuestos, así como las exenciones y bonificaciones disponibles para optimizar tus responsabilidades fiscales en los impuestos de venta de una vivienda, entre otros.

Antes de vender tu piso, te recomendamos buscar asesoramiento profesional de un asesor fiscal o abogado que conozca las leyes y regulaciones locales. Esto te ayudará a planificar adecuadamente la venta, cumplir con tus obligaciones fiscales y maximizar el retorno de tu inversión inmobiliaria, gestionando eficazmente los gastos al vender tu piso.