Si vas a comprar o vender una vivienda en España, seguramente has oído hablar del contrato de arras. Este documento es fundamental para reservar la vivienda, fijar las condiciones de la compraventa y aportar seguridad jurídica a ambas partes.
En esta guía te explicamos qué es un contrato de arras, cuánto se paga, qué tipos existen y qué ocurre si una de las partes incumple.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual el comprador reserva la vivienda entregando una cantidad de dinero como señal. A cambio, el vendedor se compromete a retirar el inmueble del mercado durante un plazo acordado.
El contrato de arras suele incluir:
- Datos completos de comprador y vendedor.
- Identificación del inmueble.
- Precio total pactado.
- Fecha límite para firmar la escritura de compraventa.
- Cantidad entregada en concepto de arras.
- Tipo de arras aplicadas.
- Reparto de gastos e impuestos.
Más información:
👉 Cómo confeccionar un contrato de arras
¿Cuánto se paga en un contrato de arras?
Una de las preguntas más frecuentes es cuánto se paga en un contrato de arras. En España, lo habitual es entregar entre el 5 % y el 10 % del precio total del inmueble.
Importes habituales
- Operaciones estándar: 10 % del precio.
- Compradores solventes o acuerdos rápidos: 5–10 %.
- Operaciones con condiciones especiales: importe variable según negociación.
Ejemplos prácticos
| Precio del inmueble | % arras habitual | Importe orientativo |
|---|---|---|
| 150.000 € | 10 % | 15.000 € |
| 250.000 € | 10 % | 25.000 € |
| 300.000 € | 5–10 % | 15.000–30.000 € |
El importe es totalmente negociable, ya que no existe regulación legal que fije una cantidad concreta.
Tipos de contrato de arras
En España existen tres tipos de arras según el Código Civil.
1. Arras confirmatorias
Son un anticipo del precio total.
Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
2. Arras penales
Actúan como una cláusula penal.
Si hay incumplimiento, la parte que lo cause debe asumir la multa o penalización pactada, sin necesidad de demostrar daños.
3. Arras penitenciales (las más frecuentes)
Son las más habituales en la compraventa de viviendas en España. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con consecuencias económicas:
- Si el comprador desiste: pierde la señal entregada.
- Si el vendedor incumple: debe devolver el doble de lo recibido.
Importante: si el contrato no especifica qué tipo de arras se aplican, se consideran confirmatorias por defecto.
Más información:
👉 Diferencias entre los tipos de contrato de arras
¿Por qué es importante el contrato de arras?
El contrato de arras aporta seguridad y claridad en la compraventa. Sus principales ventajas son:
- Formaliza el compromiso entre comprador y vendedor.
- Evita ventas duplicadas, ya que el inmueble se retira del mercado.
- Establece consecuencias claras en caso de incumplimiento.
- Facilita trámites hipotecarios y la preparación de la documentación para la escritura.
¿Qué pasa si una de las partes incumple?
Las consecuencias dependen del tipo de arras firmado:
- Arras penitenciales: el comprador pierde la señal o el vendedor devuelve el doble.
- Arras penales: se aplica la penalización pactada.
- Arras confirmatorias: se puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿El contrato de arras es obligatorio?
No, pero es muy recomendable para asegurar el compromiso entre ambas partes.
¿Qué pasa si me deniegan la hipoteca?
Solo se recupera la señal si el contrato incluye una cláusula específica de financiación.
¿Las arras se descuentan del precio final?
Sí, siempre se restan del precio pactado en la escritura.
¿Quién redacta el contrato de arras?
Puede hacerlo la agencia inmobiliaria, un abogado o ambas partes de mutuo acuerdo.
¿Se puede modificar un contrato de arras?
Sí, pero únicamente si ambas partes aceptan los cambios por escrito.
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