Ganancia patrimonial por venta de inmueble en 4 pasos

Cuando se realiza la venta de un inmueble por valor superior al de compra, se produce un incremento patrimonial que repercute de forma directa en el vendedor. Esa ganancia patrimonial por venta de inmueble debe calcularse bien, sobre todo porque, como norma general, se generan unas obligaciones tributarias que tienen que afrontarse de forma adecuada. En este artículo, responderemos a varias cuestiones relacionadas con el incremento patrimonial por venta de vivienda, cuándo y cómo se debe declarar y en qué casos se trata de una ganancia patrimonial exenta. Si estás pensando en vender un piso en Barcelona, esta información te interesa.

¿Qué es la ganancia patrimonial cuando vendes un inmueble?

La ganancia patrimonial por venta de un inmueble es el beneficio que se obtiene al realizar la operación. Es decir, la diferencia entre lo que se pagó al adquirir la propiedad y el precio de venta. Esta variación puede ser tanto positiva como negativa, y se considera un cambio en la composición del patrimonio por la operación.

Cómo declarar la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble

Para declarar el incremento patrimonial por la venta de tu vivienda, hay una serie de pasos a seguir:

1. Determinar el valor de adquisición. Es el precio por el que se adquirió el inmueble. Si se trata de una propiedad heredada, se debe tener en cuenta el valor de mercado a fecha del fallecimiento. Si se trata de un inmueble al que se le han hecho mejoras, también se pueden incluir como parte del valor de adquisición.
2. Calcular el valor de transmisión. Es el precio por el que has vendido la casa. Es importante tener en cuenta que hay gastos deducibles en la ganancia patrimonial de venta del inmueble, como gastos de notaría, comisiones, etc.
3. Calcular la ganancia patrimonial. Si el resultado del cálculo es positivo, se trata de un incremento patrimonial que tiene que declararse.
4. Declarar la ganancia en la renta. La ganancia patrimonial debe ser declarada en el apartado correspondiente de la declaración de la renta del año en el que se ha realizado la operación.

Es importante tener en cuenta que puede haber una ganancia patrimonial exenta y gastos deducibles de la ganancia patrimonial en la venta del inmueble que se pueden aplicar en determinados casos. También puede haber un resultado negativo en el patrimonio, que se tiene que anotar en la declaración como tal.

¿La ganancia patrimonial por venta de inmueble repercute en el IRPF?

Sí, el cálculo de la ganancia patrimonial por venta de inmueble tiene repercusión en el IRPF. El importe de la ganancia se suma a la base imponible del impuesto, y se aplica el tipo impositivo correspondiente.

Es muy importante conocer las tasas impositivas y las posibles exenciones, como la exención en el IRPF por la venta de vivienda heredada, para calcular de forma correcta el importe que repercute.

¿Cómo calculo la ganancia patrimonial por venta de inmueble?

Para hacer el cálculo de ganancia patrimonial por venta de un inmueble se tiene que determinar el coste total de la adquisición, como el precio de la propiedad, impuestos, gastos de notaría y todas aquella reformas que aumenten su valor. Es importante tener todos estos documentos para respaldar el cálculo.

Una vez determinado el coste de adquisición, se tiene que calcular el coste de la transmisión, que es el precio de la venta menos los gastos derivados de esta.

Finalmente, el cálculo consiste en restar el coste de adquisición al de transmisión, y una vez obtenido el resultado, se obtiene la cantidad a declarar.

Por tanto, la fórmula para calcular este incremento de patrimonio al vender tu casa es la siguiente:

(Importe de la compra + gastos+ mejoras) + (Importe de la venta – gastos)

En la siguiente tabla se muestra cómo quedarían también los tramos de IRPF que repercuten en función de las cantidades obtenidas: 

El porcentaje del impuesto se calcula por tramos, donde las cantidades que exceden de 6000€ cotizarán en el tramo superior, y las de más de 50.000€ hacen lo mismo.

Gastos deducibles de ganancia patrimonial en venta del inmueble

Al aplicar la calculadora de ganancia patrimonial en la venta del inmueble, es importante tener en cuenta que hay una serie de gastos que son deducibles. Por ejemplo, los mayores de 65 años  pueden beneficiarse de una ganancia patrimonial exenta hasta una cantidad determinada. También hay deducciones a personas con discapacidad y situaciones consideradas especiales.

Otros gastos deducibles se aplican cuando vendes una propiedad para comprar otra como vivienda habitual, así como los impuestos, el coste de gestión y comisiones por mediación.

Ejemplo de ganancia patrimonial por venta de inmueble

Para facilitar la comprensión del cálculo de ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, vamos a poner un ejemplo.

Imagina que vas a vender una casa en Barcelona que compraste por 12.0000€ y le has puesto un valor de venta de 175.000€. A esta cantidad se le añaden 15.000€ por obras de mejora del inmueble, unos gastos de adquisición de 10.000€ y unos costes de transmisión de 6.500€.

Teniendo en cuenta todo esto, el resultado sería el siguiente:

(120.000€ + 15.000€ + 10.000€) – (175.000€ – 6.500€) = -23.500€

Por tanto la ganancia patrimonial obtenida serían 23.500€. Esta cantidad tendría una repercusión en el IRPF del 19% los primeros 6000€ y un 21% los 17.500€ siguientes, lo que supone un importe total de 4.815€.

Ganancia patrimonial: venta del inmueble con mejoras

Cuando se vende un inmueble que ha sido objeto de mejoras, es importante determinar si las mejoras aumentan su valor. En caso de que se pueda demostrar que es así, a la ganancia patrimonial en la venta del inmueble con mejoras se le descontará el coste de estas obras. Es importante guardar todos los documentos que justifiquen estas mejoras para que las puedas deducir de forma adecuada.

Ganancia patrimonial: venta del inmueble heredado

En el caso de que quieras vender una vivienda que has heredado, la ganancia patrimonial se calcula de la misma forma que en el resto, aunque el valor de adquisición será el precio que tenía el inmueble en el momento de la herencia.

Por tanto, se calculará la ganancia patrimonial de la venta del inmueble heredado en dos fechas: la del valor de la propiedad al momento de la herencia y la de la venta en la que se efectúa.

Ganancia patrimonial: venta del inmueble donado

La ganancia patrimonial de venta de un inmueble donado también se calcula de la misma forma que las anteriores, teniendo en cuenta que el valor de adquisición será el que tiene la propiedad en el momento de la donación.

Esperamos haber resuelto tus dudas relacionadas con el incremento patrimonial, y recuerda que si quieres en vender un piso en Barcelona o vender tu piso en Hospitalet, entre otras zonas, nosotros te lo compramos y te acompañamos en el proceso.