Plantearse una donación de vivienda a un hijo es habitual entre padres que quieren adelantar el reparto del patrimonio sin esperar a una herencia. La operación tiene ventajas reales, pero también una carga fiscal que conviene conocer antes de firmar.
Desde COMPRAMOStuPISO.COM te explicamos qué implica donar, qué impuestos paga cada parte y en qué casos vender directamente puede resultar más sencillo.
Qué implica la donación de vivienda a un hijo
Donar una vivienda significa transmitir su titularidad sin recibir nada a cambio. El hijo pasa a ser propietario en vida de sus padres, en lugar de esperar a heredarla tras el fallecimiento.
La operación se formaliza siempre en escritura pública ante notario. Es un requisito imprescindible para que la donación tenga plena validez y pueda inscribirse después en el Registro de la Propiedad.
Si los padres quieren seguir viviendo en la casa, deben reservarse expresamente el usufructo en esa misma escritura. Sin esa reserva, el nuevo propietario podría reclamar el uso del inmueble.
Diferencia entre herencia y donación
La diferencia entre herencia y donación más relevante, a nivel fiscal, es el momento en que se produce la transmisión. La herencia llega tras el fallecimiento; la donación, en vida de quien transmite.
Esa diferencia de momento tiene consecuencias importantes. Las herencias no generan ganancia patrimonial en el IRPF de quien fallece, mientras que las donaciones sí obligan al donante a declararla si hay revalorización.
En ambos casos, el receptor debe liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones, aunque con reglas y plazos distintos según se trate de una u otra figura.
Donación en vida de una vivienda: impuestos que paga el hijo
Una donación en vida de una vivienda obliga al hijo a liquidar el impuesto de donaciones, gestionado por cada comunidad autónoma. En Cataluña, el trato fiscal depende del grado de parentesco entre donante y donatario.
Los hijos, dentro del grupo II de parentesco, cuentan con una exención de 100.000 € y tarifas reducidas de entre el 5% y el 9%, con bonificaciones adicionales según el caso concreto.
Además del impuesto de donaciones, el hijo asume la plusvalía municipal del inmueble donado. Este impuesto corresponde siempre al donatario cuando se trata de una donación, a diferencia de la compraventa.
Impuestos que paga quien dona la vivienda
Donar no es gratuito para los padres. Si el valor actual de la vivienda supera el que pagaron en su día, deben declarar esa diferencia como ganancia patrimonial en su IRPF.
Esa ganancia tributa entre el 19% y el 28%, según el tramo, con los mismos porcentajes que se aplican a cualquier venta de vivienda. La donación no exime de esta tributación por el simple hecho de no recibir dinero.
Existe una excepción relevante: si el donante tiene más de 65 años y la vivienda es su residencia habitual, la ganancia patrimonial queda exenta de tributar en el IRPF.
Fuera de ese supuesto, sumar el impuesto de donaciones del hijo, el IRPF del padre y la plusvalía municipal puede suponer una carga fiscal considerable sobre el valor total del inmueble.
Donación de un piso: ventajas frente a vender o esperar herencia
Una donación de un piso tiene ventajas que no ofrece ni la venta ni la herencia. El hijo recibe el inmueble sin esperar y sin pagar precio alguno, algo especialmente útil cuando necesita vivienda propia pronto.
Para menores de 36 años que destinen la vivienda a su primera residencia habitual, algunas comunidades autónomas aplican bonificaciones adicionales sobre el impuesto de donaciones, reduciendo notablemente su coste final.
Antes de formalizar la donación, conviene partir de una tasación de pisos actualizada. El valor del inmueble determina tanto el impuesto de donaciones del hijo como la posible ganancia patrimonial del donante, así que un dato erróneo afecta a ambas liquidaciones.
Donar también permite a los padres organizar el reparto del patrimonio con tranquilidad, evitando conflictos futuros entre herederos que a veces surgen tras un fallecimiento sin instrucciones claras.
Inconvenientes que conviene valorar antes de donar
Donar una vivienda no es una decisión sin coste. Antes de firmar, conviene tener claros los puntos que pueden complicar la operación o encarecerla más de lo previsto.
Estos son los inconvenientes principales:
- Coste fiscal inmediato para el donante. A diferencia de la herencia, la donación genera una factura de IRPF ese mismo año, aunque los padres no reciban ningún dinero a cambio de la vivienda.
- Requisitos estrictos en las bonificaciones. Muchas exigen mantener la vivienda un mínimo de años. Incumplirlos después obliga a devolver el beneficio fiscal ya aplicado, con los recargos correspondientes.
- No resuelve la necesidad de liquidez de los padres. La vivienda pasa al hijo sin contraprestación alguna, algo que sí ocurre en una venta directa a un tercero.
Cada uno de estos puntos puede pesar de forma distinta según la situación familiar. Conviene valorarlos con calma antes de decidir, y no solo desde la ilusión de adelantar el patrimonio.
Cómo se formaliza la donación de una vivienda: pasos y plazos
Más allá de la carga fiscal, donar una vivienda exige seguir un procedimiento concreto ante notario y ante la Administración. Conocer cada paso evita retrasos y errores que pueden costar caro después.
Escritura pública ante notario
El primer paso es siempre otorgar escritura pública de donación en una notaría. Sin ese documento, la transmisión del inmueble carece de validez formal y no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En la misma escritura conviene reflejar cualquier carga sobre el inmueble, como una hipoteca pendiente. Si el hijo asume esa deuda, hace falta el consentimiento expreso del banco para que se considere una deuda deducible.
Presentación del impuesto de donaciones: el plazo de un mes
Tras la escritura, el hijo debe autoliquidar el impuesto mediante el modelo 651, en el plazo de un mes desde la fecha de la donación. Puede tramitarse tanto de forma presencial como telemática.
Superar ese plazo tiene consecuencias económicas concretas: recargos que se suman a la cuota, más intereses de demora si el retraso se prolonga varios meses tras la fecha límite de presentación.
Qué pasa si hay varios hijos y solo una vivienda que donar
Cuando los padres tienen más de un hijo, donar un único inmueble suele generar tensiones si no se compensa de algún modo a quienes no reciben nada. Conviene anticipar este escenario antes de firmar.
Algunas familias optan por donar en proindiviso entre todos los hijos, aunque esa fórmula puede acabar en el mismo problema que ya explicamos en Heredar un piso a medias: ¿qué pasa si tu hermano no quiere vender?, esta vez adelantado en vida en lugar de surgir tras el fallecimiento.
Por último, una vez pagado el impuesto, queda inscribir la donación en el Registro de la Propiedad. Solo entonces el hijo figura oficialmente como nuevo titular del inmueble.
Cuándo compensa más vender que donar
Si lo que buscan los padres es obtener dinero por la vivienda, en lugar de transmitirla sin contraprestación, vender directamente suele ser la opción más práctica. Puedes consultar nuestro servicio para vender tu piso y comparar ambas fórmulas antes de decidir.
También compensa más vender cuando la revalorización del inmueble es muy alta, ya que el IRPF del donante puede encarecer la donación por encima de lo que muchas familias anticipan al plantearla.
Cuando el objetivo es ayudar a un hijo con dinero, y no con un inmueble concreto, donar efectivo suele salir más barato que donar la vivienda, al no generar ganancia patrimonial para quien dona.
¿Necesitas ayuda para decidir entre donar, vender o esperar a la herencia?
Cada familia tiene una situación distinta, y la mejor opción depende de la edad de los padres, la necesidad de liquidez y el patrimonio que se quiera repartir. No hay una respuesta única válida para todos los casos.
En COMPRAMOStuPISO.COM te ayudamos a valorar tu vivienda con una cifra real, para que compares con datos concretos antes de decidir entre donar, vender o esperar.
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