Cómo vender una casa heredada sin registrar

Cuando se hereda una vivienda, es habitual que surjan algunas dudas en torno a cuáles son los pasos que se pueden dar, como si es posible vender una casa heredada sin registrar y si existen riesgos en caso de hacerlo.

Lo cierto es que en España no hay ninguna ley que obligue a registrar una vivienda heredada, sino que se trata de algo opcional. Tampoco hay consecuencias legales si decides poner en el mercado una casa heredada sin registrar, aunque no te lo recomendamos porque existen una serie de riesgos que asumirá el comprador, y que hacen que en la práctica sea complicado hacerlo. Si has heredado y quieres vender tu piso, es importante que conozcas todos los aspectos relacionados.

Antes de empezar, ¿qué es el registro de la propiedad?

El Registro de la Propiedad es un organismo público que tiene por objeto la inscripción de los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles. Estos derechos quedan protegidos por los tribunales, de tal manera que se garantiza la seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias y protege los derechos de los propietarios.

Peligros de vender una vivienda sin registrar

Vender casa heredada sin registrar puede conllevar una serie de riesgos que hacen que este tipo de operaciones sean bastante difíciles de hacer en la práctica. Algunos de los motivos son:

• Falta de seguridad jurídica. Al no estar registrada, la propiedad no cuenta con la protección legal que brinda el registro de la propiedad. Esto puede generar incertidumbre sobre si la persona que quiere vender una casa heredada sin registrar es la verdadera propietaria. Tampoco se puede comprobar si existen cargas sobre el inmueble o si se construyó conforme a la normativa.
• Reclamaciones de terceros. En una casa heredada sin registrar existe la posibilidad de que aparezcan terceros que reclamen derechos sobre la propiedad. Algo que podría complicar la venta y generar conflictos legales.
• Dificultades para conseguir financiación. Muchas entidades financieras requieren que la propiedad esté registrada para otorgar un préstamo hipotecario, ya que este se tiene que inscribir como carga sobre la vivienda en el registro de la propiedad. Por tanto, si se trata de una casa que no está registrada, es muy difícil, por no decir imposible, que el comprador pueda conseguir financiación.
• Menor demanda. Los puntos anteriores hacen que los posibles compradores desconfíen, con la que la demanda de este tipo de inmuebles es menor y dificulta la posibilidad de vender una casa heredada sin registrar.
• Problemas legales futuros. El vendedor tendrá que responder por los daños y perjuicios al comprador si este pierde la vivienda por alguna causa que le sea imputable.

Registro de una vivienda usada

Si quieres evitar los peligros de vender casa heredada sin registrar, lo mejor es registrarla de forma correcta. Para ello, es necesario dar los siguientes pasos:

• Conseguir la documentación necesaria. Es importante recopilar todos los documentos relacionados con la herencia, como el certificado de defunción y el DNI de la persona fallecida, últimas voluntades, escritura de aceptación de la herencia y declaración de herederos si fuera el caso. También hace falta el DNI del nuevo propietario y del resto de herederos si existieran.
• Pago de impuestos. Antes de proceder al registro, es necesario liquidar y pagar los impuestos correspondientes a la transmisión, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Se deben presentar los documentos que acrediten el pago de estos impuestos.
• Contactar con el registro de la propiedad. Una vez recopilada toda la documentación que acredite la titularidad de la vivienda, hay que contactar con el registro de la propiedad correspondiente para comenzar el proceso. Es importante seguir las indicaciones y requisitos específicos de cada registro

Gastos de registrar una vivienda

Registrar una vivienda supone ciertos gastos, que pueden variar en función del valor del inmueble. En la actualidad, el registro de la propiedad aplica la siguiente tabla:

¿Cómo registrar una casa heredada?

El proceso de inscribir una casa heredada sin registrar se conoce como inmatriculación, e implica presentar una serie de documentos:

• Escritura en la que se muestra la adquisición de la casa por la persona fallecida. En ella se tiene que describir la propiedad tal y como se muestra en el catastro.
• Escritura que muestre la transmisión de la propiedad a nombre de quien quiere hacer el registro.
• Acta notarial en la que se da fe de la transmisión.

Es importante tener en cuenta que entre las dos escrituras tiene que haber un mínimo de un año de diferencia.

¿Es posible vender una casa heredada sin registrar?

Sí, como hemos comentado la principio, en España puedes tanto vender herencia como vender una casa sin registrar de forma legal, aunque debido a los riesgos asociados que hemos enumerado no es recomendable. Y en caso de que encuentres un comprador para el inmueble, lo más seguro será que no lo puedas vender a precio de mercado.

Pasos para vender una vivienda heredada sin estar registrada

Los pasos para vender una casa que hayas heredado sin que esté registrada son los mismos que cualquier otra operación de compraventa de un inmueble:

• Es imprescindible firmar un contrato en el que se refleje la operación y conste tanto el propietario que vende la casa como la persona que lo adquiere.
• Hacer frente al pago de los impuestos correspondientes a la operación, así como los gastos de gestión derivados de la venta (notaría, inscripción, etc.).

Si tomas la decisión de vender una casa heredada sin registrar, ten en cuenta todos los puntos que te hemos explicado desde CompramosTuPiso.