Plusvalía municipal por la venta de un piso: qué es y cómo pagarla

Cuando decides vender tu piso en Hospitalet o en Barcelona, te enfrentas a una serie de términos y trámites que tal vez no conocías, pero que son cruciales para realizar una venta exitosa. Uno de los más comunes y a menudo confusos es la plusvalía por la venta de una vivienda, también conocida por IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana), comúnmente conocido como pulsvalía municipal. Si estás contemplando vender una casa en Barcelona o cualquier otro lugar, es esencial que entiendas qué representa la plusvalía de la venta de una vivienda y cómo puede afectar tu transacción.

¿Qué es la plusvalía por la venta de un piso?

La plusvalía por venta de un piso o de cualquier otro tipo de vivienda se refiere a un impuesto que grava el incremento del valor que ha tenido un inmueble desde que se adquirió hasta el momento de su venta. Es fundamental no mezclarlo con la noción de ganancia obtenida en la venta. La plusvalía municipal en la venta de un piso se centra en el valor del suelo, excluyendo el valor de las construcciones existentes en él.

Cabe destacar que la cantidad a pagar por este concepto puede variar según el municipio o ciudad, y se determina en función de ordenanzas locales y tarifas específicas. Es un componente vital a tener en cuenta cuando planeas vender tu propiedad.

¿Cómo calcular la plusvalía en la venta de un piso?

En el cálculo de la plusvalía, es posible emplear diferentes métodos para obtener el valor exacto de la ganancia patrimonial:

• Método Objetivo: es un procedimiento simple que consiste en restar el valor de adquisición del inmueble al valor de venta. El resultado será la ganancia o pérdida patrimonial.
  • Plusvalía Municipal = (Valor Catastral en la Venta) – (Valor Catastral en la Adquisición) x (Tipo de Gravamen) x (Años de Tenencia)

• Método Real: se utiliza cuando no se tiene un registro exacto del valor de adquisición o de venta. En este método, se toma en cuenta el valor catastral, los años de posesión, y otros factores que pueden influir en la valorización del inmueble para estimar la ganancia patrimonial.
  • Plusvalía Municipal = (Valor Catastral del Suelo) x (Tipo de Gravamen) x (Años de Tenencia)

Calcular la plusvalía por venta de un piso puede parecer complicado al inicio, pero si entiendes los factores que influyen en este cálculo y los métodos para determinarla, como el método directo y el método indirecto, el proceso será mucho más claro, te lo aseguramos. Principalmente, el cálculo se basa en el valor catastral del terreno en el momento de la venta y en la cantidad de años que el propietario ha poseído el inmueble. Además, es esencial mencionar que cada ayuntamiento tiene tarifas propias para calcular la plusvalía por venta de una casa o piso. Por lo tanto, es recomendable tener un equipo de expertos que te asesore para obtener cálculos precisos.

¿Puedes estar exento de pagar la plusvalía municipal?

Existen ciertas situaciones en las que es posible estar exento de pagar la plusvalía por la venta de un piso. A continuación, te explicamos si se puede estar exento de abonar la plusvalía municipal:

Inmuebles sin incremento de valor

Si el terreno donde se asienta la propiedad no ha experimentado un aumento en su valor desde el momento de su adquisición hasta el momento de la venta, entonces no se genera una plusvalía. En este caso, el vendedor estaría exento de este impuesto.

Es esencial tener en cuenta que el hecho de estar exento de pagar la plusvalía municipal no exime del pago de otros impuestos o tributos que puedan surgir a raíz de la venta de un inmueble. Por ello, siempre es recomendable estar bien informado y contar con el asesoramiento adecuado.

¿Cómo pagar la plusvalía por la venta de tu piso?

Una vez que hayas determinado la cantidad a pagar, el siguiente paso es conocer cómo abonar el impuesto plusvalía por venta de un piso. Para ello, deberás presentarte en el ayuntamiento correspondiente con una serie de documentos:

• Escritura pública de compra: este documento acredita la fecha y el valor de adquisición del inmueble.
• Escritura pública de venta: confirma la fecha y el valor por el que se ha vendido la vivienda.
• Recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) más reciente: este recibo proporciona el valor catastral del terreno, una cifra relevante para calcular la plusvalía.
• DNI o NIE del vendedor: acredita la identidad de quien realiza el trámite.
• En caso de herencia, documento de adjudicación de herencia: este documento acredita la transmisión del inmueble a través de una herencia.
• En algunos municipios, formulario o autoliquidación de la plusvalía: es posible que se requiera completar un formulario específico que proporciona el propio ayuntamiento.

Ejemplo del impuesto de la plusvalía

Para entender mejor cómo se calcula el impuesto de plusvalía, es útil considerar un caso práctico. Supongamos que se trata de vender un piso en Barcelona: 

Se ha realizado una compraventa de un piso en Barcelona en la que Juan ha vendido su piso que compró hace 3 años, a María, y se pregunta cuánto tendrá que pagar de Plusvalía Municipal en Barcelona. 

Para clarificar el ejemplo, resumimos los datos desglosados: 

• Precio de Adquisición: 200.000€ 
• Valor Catastral: 20.000€ (10%) 
• Años de tenencia: 3 
• Precio de Venta: 250.000€ 
• Valor Catastral en la Venta: 25.000€ (10%) 
• Coeficiente: 0,15 
• Tipo de gravamen: 30% 

En primer lugar, deberemos revisar la ordenanza municipal de Barcelona respecto a la Plusvalía Municipal.

En la Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana para el a o 2023 y sucesivos del Ayuntamiento de Barcelona encontramos la siguiente tabla:

MÉTODO OBJETIVO

MÉTODO REAL

RESUMEN

• Método Objetivo: 1125€
• Método Real: 1.500€

En este caso, liquidaremos por el Método Objetivo ya que es el más beneficioso para Juan. 

Plusvalía por la venta de un piso heredado

El escenario de la plusvalía por venta de piso heredado es único. Aquí, la fecha de adquisición se toma como el momento en que se recibió la herencia y no cuándo se compró originalmente. Por lo tanto, si heredaste una propiedad hace 5 años y decides venderla, ese será el período a considerar para el cálculo, aunque la vivienda haya sido adquirida por el difunto hace tres décadas.
Adicionalmente, es crucial entender que cada caso es distinto. Los factores varían según la localidad, el tipo de vivienda, la duración de la posesión y otros elementos. Por eso, siempre es recomendable buscar un equipo de expertos que te asesore y estar bien informado. Vender una propiedad es una decisión importante, y estar al tanto de todos los detalles, como la plusvalía  al vender tu piso, te garantizará un proceso ágil y claro sin sorpresas.